KAT KARŞILIĞI İNŞAAT DAVALARI
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını müteahhide (yükleniciye) tahsis ettiği, müteahhidin ise bu arsa üzerine bina inşa ederek belirlenen sayıda bağımsız bölümü arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikli bir sözleşmedir. Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da anılır.
Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri (TBK m.470 vd.) ile taşınmaz satış vaadi hükümlerinin birlikte uygulandığı bir yapıya sahiptir. Bu nedenle sözleşmenin kurulmasından teslimine kadar her aşamada hukuki denetim gerektirir.
Yalova ve çevresinde kentsel dönüşüm projelerinin yaygınlaşması ile birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da belirgin biçimde artmıştır. Büromuz, arsa sahiplerini ve hak sahiplerini bu davalarda titizlikle temsil etmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Sözleşme hazırlanırken aşağıdaki başlıkların açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından belirleyicidir.
1- Arsa payı oranları: Her bağımsız bölümün (daire, dükkân) arsa payı oranı sözleşmede açıkça gösterilmelidir. Oranlar; bağımsız bölümün büyüklüğü, katı, cephesi ve niteliği dikkate alınarak adil biçimde belirlenmelidir.
2- Teslim tarihi ve cezai şart: İnşaatın tamamlanma ve teslim tarihi kesin olarak yazılmalı, gecikme hâlinde müteahhidin ödeyeceği cezai şart (günlük ya da aylık) belirlenmelidir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarında gecikme tazminatı emsal kira bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.
3- İmar durumu ve ruhsat: İnşaat ruhsatının alınması, imar planına uygunluk ve yapı kullanma izni (iskân) konularındaki sorumluluklar net olarak paylaştırılmalıdır. İmar değişiklikleri veya ruhsat sorunları sözleşmenin feshi sonucunu doğurabilir.
4- İnşaat kalitesi ve teknik şartname: Kullanılacak malzemenin markası, cinsi ve kalitesi teknik şartnamede ayrıntılı gösterilmelidir. Eksik ya da düşük kaliteli malzeme kullanımı ayıplı ifa olarak değerlendirilir.
5- Tapu devir zamanlaması: Arsa payının müteahhide hangi aşamada devredileceği açıkça kararlaştırılmalıdır. Devirlerin inşaatın seviyesine bağlı olarak kademeli yapılması arsa sahibinin menfaatinedir.
6- Resmî şekil şartı: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi unsuru taşıdığından resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir; ancak edimlerin önemli ölçüde ifa edilmiş olması hâlinde geçersizliğin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT DAVASI TÜRLERİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda açılabilecek başlıca dava türleri aşağıda açıklanmıştır. Somut olayın koşullarına göre bu davalar birlikte de açılabilmektedir.
1- TESLİM GECİKMESİ (TEMERRÜT) DAVASI
Müteahhidin sözleşmede kararlaştırılan tarihte inşaatı tamamlayamaması veya teslim etmemesi hâlinde arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir. Gecikme tazminatı, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Arsa sahibinin bu durumda kullanabileceği haklar; gecikme tazminatı istemek, sözleşmeyi feshetmek, müteahhide yapılan tapu devirlerinin iptalini talep etmek ve uğradığı zararın tazminini istemektir.
2- AYIPLI İFA (KUSURLU İNŞAAT) DAVASI
Müteahhidin sözleşmede ve teknik şartnamede belirtilen nitelikte inşaat yapmaması, eksik ya da düşük kaliteli malzeme kullanması hâlinde ayıplı ifa söz konusu olur.
Arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır: ayıbın giderilmesini (onarımı) istemek, bedelden indirim talep etmek, ayıbın ağır olması hâlinde sözleşmeden dönmek ve doğan zararın tazminini istemek.
3- SÖZLEŞMENİN FESHİ DAVASI
Müteahhidin ağır sözleşme ihlali — inşaata hiç başlamaması, şantiyeyi terk etmesi ya da ciddi boyutta gecikmeye düşmesi — hâlinde arsa sahibi sözleşmenin feshine karar verilmesini mahkemeden isteyebilir.
Sözleşme feshedildiğinde daha önce yapılan tapu devirleri iptal edilebilir, inşaatın geldiği seviye bilirkişi marifetiyle tespit edilir ve tarafların birbirinden olan alacakları hesaplanır.
4- TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması hâlinde, kendisine ya da üçüncü kişilere geçirilen tapu paylarının iptali istenebilir. Bu dava, kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında en sık başvurulan dava türlerinden biridir. Üçüncü kişilerin iyiniyeti ve tapu sicilinin aleniyeti bu davalarda ayrıca değerlendirilir.
5- EKSİK İŞ BEDELİ DAVASI
İnşaat tamamlanmış olsa dahi sözleşmede kararlaştırılan bazı işlerin (çevre düzenlemesi, asansör, otopark, ortak alan imalatları gibi) yapılmaması hâlinde eksik iş bedelinin tazmini talep edilir. Eksik işlerin bedeli, dava tarihindeki rayiç değerler üzerinden bilirkişi incelemesi ile belirlenir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT DAVASINDA SÜREÇ NASIL İŞLER
1- Sözleşmenin incelenmesi: Sözleşme hükümleri, teknik şartname, tapu kayıtları ve imar durumu bir arada değerlendirilir.
2- İhtarname çekilmesi: Müteahhide noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek yükümlülüklerini makul sürede yerine getirmesi istenir.
3- Dava açılması: İhtara rağmen sonuç alınamazsa Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Uyuşmazlığın niteliğine göre dava öncesi arabuluculuk şartı da gözetilir.
4- Keşif ve bilirkişi incelemesi: İnşaat mühendisi, mimar ve gerektiğinde kadastro bilirkişileri ile mahallinde keşif yapılır.
5- Bilirkişi raporu: Eksik ve ayıplı işler, gecikme süresi ve tazminat tutarı rapora bağlanır.
6- Karar, istinaf ve temyiz: Mahkeme toplanan delillere göre karar verir; karara karşı istinaf ve koşulları varsa temyiz yoluna başvurulabilir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Tapu iptali ve tescil talebi içeren davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Yalnızca alacak ve tazminat talebi içeren davalarda ise genel yetki kuralları uygulanır.
Uygulamada bu davalar, bilirkişi incelemelerinin kapsamı ile istinaf ve temyiz aşamaları da dâhil olmak üzere ortalama 1,5 ilâ 3 yıl arasında sürmektedir.
YALOVA’DA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT UYUŞMAZLIKLARI
Yalova’da son yıllarda hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri ve yeni konut inşaatları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkları artırmıştır. Bölgede sıklıkla karşılaştığımız sorunlar arasında; merkez ve Çiftlikköy’de kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde teslim gecikmeleri, Termal bölgesindeki turizm amaçlı yapılarda sözleşmeye aykırılıklar, Altınova çevresindeki konut projelerinde imar ve ruhsat sorunları, Çınarcık sahilindeki yazlık konut projelerinde ise malzeme ve işçilik kalitesine ilişkin uyuşmazlıklar yer almaktadır.
Bölgedeki imar uygulamalarına ve yerel mahkeme içtihatlarına hâkim olmamız, müvekkillerimizin dava stratejisinin doğru kurulmasını sağlamaktadır.
ARSA SAHİPLERİNE ÖNERİLER
Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka hukuki danışmanlık alınmalıdır. Sözleşme imzalandıktan sonra hükümleri değiştirmek çoğu zaman mümkün olmaz.
Resmî şekil şartı ihmal edilmemelidir. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Teknik şartname ayrıntılandırılmalıdır. Malzemelerin marka ve kaliteleri tek tek yazılmalıdır.
Teslim tarihi ve cezai şart açık yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler uygulamada müteahhidin lehine yorumlanmaktadır.
Tapu devirleri kademeli yapılmalıdır. Tüm payların baştan devredilmesi arsa sahibi için ciddi risk oluşturur.
İnşaat süreci takip edilmeli ve belgelenmelidir. Şantiye düzenli olarak kontrol edilmeli, fotoğraf ve tutanaklarla kayıt altına alınmalıdır.
Sorun ortaya çıktığında gecikmeden ihtarname çekilmelidir. Temerrüdün usulüne uygun kurulması, açılacak davanın kaderini belirler.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Sözleşmenin taşınmaz satış vaadi unsuru taşıması nedeniyle resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde) yapılması gerekir. Ayrıca tarafların ehliyetli olması, sözleşme konusunun belirli ve imkânsız olmaması aranır. Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
Müteahhit inşaatı zamanında teslim etmezse ne yapabilirim?
Öncelikle noter kanalıyla ihtarname çekerek makul bir süre verilmelidir. Bu süre içinde teslim yapılmazsa emsal kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep edilebilir veya sözleşme feshedilerek tapu devirlerinin iptali istenebilir.
Müteahhit iflas ederse haklarım ne olur?
Müteahhidin iflası hâlinde iflas masasına alacak kaydı yaptırılabilir. Ayrıca müteahhide devredilen tapu paylarının iptali için dava açılabilir. İnşaat yarım kalmışsa, kalan işlerin başka bir yüklenici tarafından tamamlattırılması yoluna da gidilebilir.
Arsa payı oranı nasıl belirlenir?
Arsa payları; bağımsız bölümlerin büyüklüğü, bulunduğu kat, cephesi ve niteliği dikkate alınarak belirlenir. Paylaşım oranı arsanın değeri, konumu ve imar durumuna göre değişmekle birlikte uygulamada arsa sahibinin payı çoğunlukla %40 ilâ %60 aralığındadır.
İnşaatın kalitesi kötüyse ne yapabilirim?
Kullanılan malzemenin sözleşme ve teknik şartnameye uygun olmaması ayıplı ifa teşkil eder. Bu durumda onarım, bedelden indirim veya ayıbın ağır olması hâlinde sözleşmeden dönme hakları kullanılabilir. Ayıpların bir an önce delil tespiti yoluyla belirlenmesi büyük önem taşır.
SONUÇ
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin en değerli malvarlığını uzun süreli bir taahhüde bağlaması sonucunu doğurur. Bu nedenle sözleşmenin kurulması kadar sürecin hukuken doğru yönetilmesi de belirleyicidir. Teslim gecikmesi, ayıplı ifa veya eksik iş gibi sorunlarla karşılaşan arsa sahiplerinin hak kaybına uğramamak için vakit geçirmeden hukuki destek alması gerekir.
Yalova ve çevresinde kat karşılığı inşaat davalarında müvekkillerimizi titizlikle temsil ediyor, sözleşme öncesi danışmanlıktan dava sonuna kadar tüm süreci birlikte yürütüyoruz.