KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
Özellikle enflasyonun sık sık yükseldiği ve konut ihtiyacının arttığı ülkelerde kira bedellerinin değişen piyasa şartlarına göre yeniden belirlenmesi ihtiyacını doğmaktadır. Bu amaçla devletler de yine piyasanın kiracılar aleyhine oluşmaması ve mağduriyetin artmaması anlamında yasal düzenlemelerle artış oranlarına müdahale etmektedirler.
TBK’nun 344 vd maddelerinde düzenlenen Kira bedelinin Belirlenmesi davası – yargı camiasında Tespit veya güncelleme davası-olarak isimlendirilmektedir. Bu davanın konusu; konut ve işyerlerinin kira sözleşmeleri ile belirlenen artış oranlarının, kira süresi sona erdikten yada yasada belirtilen 5 yıldan sonra piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesidir.
Tarafların yani kiralayan ve kiracının sözleşmede herhangi bir oran (ör: %10) kararlaştırdıkları yada yasal artış oranı olan Tüfe’yi artış oranı olarak belirledikleri anlaşmalar 5 yıl boyunca geçerli olmaktadır. Bu süre zarfında –yani 5 yıl dolmadan-kiralayanın dava açma hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği hallerde normal şartlarda Tüfe oranında artış geçerlidir. Ancak ülkemizde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici bir madde ile; 08.06.2022 – 01.07.2023 ( bu tarihte bir yıl daha uzatılmıştır) tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerinde kira artış oranının %25’i geçemeyeceği düzenlemesi yapılmıştır. Bu madde ile sürekli yükselen kira bedellerinin önüne geçilmek ve piyasanın kiracılar aleyhine yükselmesinin önüne geçilmeye çalışılmıştır.
TBK 344 maddesi gereği “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
BU DAVAYI KİMLER AÇABİLİR :
Kira bedelinin belirlenmesi davasını tapu sahibi veya onun adına kira sözleşmesine imza atan kişi açabilir. Ayrıca kiracı da şartları oluştuğunda kira bedelinin düşülmesi amacıyla kira bedelinin belirlenmesi davasını açabilir.
Kira sözleşmesine konu taşınmazın mülkiyetinin hisseli olması halinde her hissedar kendi hissesi için bu davayı açabilir. Taşınmaz iştirak halinde mülkiyete tabi ise tüm paydaşların birlikte davayı açmaları yada açılan davaya sonradan tümünün muvafakat etmesi gerekmektedir.
DAVA NEREDE AÇILIR :
Tüm kira davalarında olduğu gibi bu davanın da taşınmazın bulunduğu yerde açılması gerekmektedir. Kira bedelinin belirlenmesi davası sadece Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak tüm kira davalarından önce arabulucuya müracaat etmek zorunludur.
DAVA NE ZAMAN AÇILABİLİR :
Kira sözleşmesinde artış oranının kararlaştırılmadı hallerde, taraflardan birinin dava açması halinde hakim, tüfe oranını geçmemek koşulu ile kira bedelini belirler. Ancak, 5 yıl süren kira sözleşmelerinde, tarafların müracaatı üzerine hakim, keşif yaparak tarafların sunacağı ve resen tespit edilecek emsal taşınmazların kira bedellerini de gözeterek, o lokasyondaki piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirler. 5 Yıldan sonra taraflar arasında kira bedelinin artışına dair anlaşma olsa bile taraflardan birinin müracaatı üzerine yeni kira bedeli belirlenir.
ÖZET :
- Kira bedelinin belirlenmesi davası, sözleşmede artış maddesi olmaması halinde taraflarca kira süresinin sonunda açılabilir.
- Açılacak davada, yeni dönemden 1 ay önce dava açılması halinde belirlenecek kira bedeli önceki dönem başından itibaren geçerli olacaktır. Aksi halde yeni dönem başından itibaren geçerli olacaktır.
- Dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır
- Dava açmadan önce arabulucuya müracaat etmek zorunludur
- Davayı, Kiralayan, kiracı ve temsilcileri açabilir
- Sözleşmede artış oranı yazılı ise 5 yıldan önce bu dava açılamaz
- Bu davada verilecek karar kesinleşmeden icraya konamamaktadır