TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR
Tapu iptali ve tescili davası; tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda yani kanuna aykırı düzenlenmesi, usulsüz veya yolsuz düzenlenmesi halinde açılan ve tapudaki kayıtların gerçek hak sahibi lehine düzeltilmesini sağlayan bir dava türüdür. Tapu iptal ve tescil davası, En temel insan haklarından biri olan mülkiyet hakkı ihlal edilen kişinin bu hakka kavuşmasını sağlayan bir dava türüdür.
Tapu iptali ve tescili davası taşınmazın yani mülkiyete ilişkin bir dava olduğundan; kesin yetki kuralı ve açılacak davanın nispi harca tabi olması gibi örnekler verilebilir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR
Bir dava açılırken hangi mahkemede ve nerede açılacağı ilk karşılaşılacak sorundur. Buna görev ve yetki sorunu denir. Taşınmaz davaları, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Bu kesin yetki kuralıdır. Davanın hangi Mahkemede açılacağı yani görev sorunu ise dava türüne göre değişir. Tapu iptal-tescil davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılırken, bazen –Ortaklığın giderilmesi davası gibi bazı davalar ise Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmaktadır.
Hukuk davalarında bu görev ve yetki, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunda (HMK) düzenlenmiştir. HMK m.2/1 “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı hakları ve şahıs varlığına ilişkin tüm davalarda dolayısıyla Tapu İptali ve Tescili davalarında da görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.”
HMK m.12 “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı ile tapu iptali ve tescili davalarında yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğunu düzenlenmiştir. Birden fazla taşınmazla ilgili dava açılması halinde, bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğer taşınmazlarla ilgili dava açılabilmektedir.
TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR
Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki malik görünen kişiye, o vefat etmişse mirası reddetmeyen mirasçılarına karşı açılır.Bu dava ile birliktetapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sükna hakkı vs. gibi ayni veya şahsi hakların da terkini talep ediliyorsa, lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de dava açılmalıdır.
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (TMK md.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem Köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu tescil davası açmalıdır.
Tapu-tescil davalarında, davanın kime karşı açılacağı, dava konusu taşınmazın, halen yolsuz tescil veya muvazaa ile üzerine alan kişi üzerinde olup olmadığına göre değişmektedir. Taşınmaz başka bir şahsa özellikle gerçek bir satış ile devredilmişse, iyi niyetli şahsa karşı dava açılamaz. Böyle durumlarda taşınmazı satan kişiye bedel davası açılmaktadır.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ :
Tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı, davanın türüne göre değişmektedir. Örneğin, yolsuz tescil ve muris muvazaası davaları herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Bu davalar aradan 50 -60 yıl geçse dahi açılabilir. Diğer davalarda ise davanın türüne göre farklı zamanaşımı süreleri mevcuttur.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASININ TÜRLERİ
Tapu iptal-tescil davasının kanunda sayılan ve sayılmayan bir çok türü vardır. Aşağıda kısaca, bu davaların türlerinden ve özelliklerinden bahsedeceğiz.
1-YOLSUZ TESCİL DAVASI
Yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptal-tescili davası, uygulamada en çok karşılaşılan davalardan biridir. Özellikle sahte vekaletname ile yapılan satışlar ile hile ile yapılan satışlar bu dava türüne örnek gösterilebilir.
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal-tescil davalarında zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Mülkiyet hakkı, temel insan haklarından biri olduğundan ve Anayasa ve ilgili kanunlar ile güvenceye alındığından, bu hakkın ihlali halinde açılacak davalarda hak düşürücü süre ve zamanaşımı süresine tabi olmadan bu dava açılabilmektedir.
2-MURİS MUVAZAASI DAVASI (MİRASTAN MAL KAÇIRMA DAVASI)
Muris muvazaası halk arasında mirastan mal kaçırma davası olarak bilinir. Muvazaa, danışıklı işlem anlamına geldiğinden, bu tür işlemlerde taşınmazı devreden genellikle diğer mirasçılardan mal kaçırma amacıyla taşınmazı başkasına satış yapmış gibi devretmektedir.
Toplumumuzda çok sık yapılan işlemlerden biri olduğu için en çok görülen tapu-tescil davalarından biridir. Özellikle, çocuklar arasında ayrım yapılması ve bazen kız çocuklarına mal bırakmama saiki ile yapılan bu işlemlere karşı açılacak davalar da herhangi bir hak düşürücü süre ve zamanaşımı süresi ile bağlı olunmadan dava açılabilmektedir.
Bu davalarda da taşınmazın el değiştirmesi halinde taşınmazı devralan ve başkasına satan şahsa karşı bedel davası olarak devam edilmektedir. Taşınmazın, halen devir alan şahıs üzerinde olması halinde, taşınmazın tapu kaydı iptal edilerek dava açan şahsın payı oranında tapuya tescil edilmektedir.
3-VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI DAVASI
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptal-tescil davaları da sıkça karşılaşılan davalardandır. Vekalet alan kişinin bu görevi ifa ederken, vekilin iradesine uygun hareket etmesi gerekir. Aksi halde mülkiyet hakkı ihlal edileceğinden, bu hakkın kaybı nedeniyle uğranılan zararın tazmini söz konusu olabilir. Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeni ile açılan tapu iptal-tescil davalarında da herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur.
4- KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI DAVASI
Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanımı esas itibariyle Medeni Kanunumuzun 713. maddesinde düzenlenmiştir. Türk Medeni kanununun 713. maddesinde düzenleme şu şekildedir: “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir”
Medeni Kanunumuzun 713. maddesine göre, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya tapu kütüğünden malikinin kim olduğu anlaşılamayan veya malikinin yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetinin kazanılması mümkündür. Bu esastan hareket ettiğimizde, Tapu kütüğüne kayıtlı bulunan ve malikinin kim olduğu bilinen taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.
SONUÇ
Tapu iptal-tescil davaları mülkiyet hakkını etkileyen yani taşınmazın malikini değiştiren davalar olup bu tür davalar açılmadan önce mutlaka taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki yardım alınarak bu tür davaların açılması hak kaybı yaşanmaması açısından son derece önemlidir.