Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Rehberi 2026

Giriş

Anne veya babanızdan kalan bir ev, arsa ya da tarla var. Mirasçılardan biri, örneğin kardeşiniz, malı satmak ya da paylaşmak istemiyor; kira gelirini paylaşmıyor veya taşınmazı tek başına kullanıyor. Diğer mirasçılar olarak haklarınıza ulaşamıyorsunuz. Bu durum, Türk hukukunda çok sık karşılaşılan bir uyuşmazlıktır ve çözümü vardır.

İçindekiler

Hiçbir mirasçı, diğerlerini sonsuza kadar ortak kalmaya zorlayamaz. Anlaşma sağlanamadığında devreye ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası girer. Bu rehberde davanın ne olduğunu, kimin açabileceğini, aynen taksim ve satış yöntemlerini, hangi mahkemede açılacağını ve süreci 2026 yılı güncel mevzuatı ışığında adım adım açıklıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, halk arasındaki adıyla izale-i şuyu davası; paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak halinde) mülkiyete konu taşınır ya da taşınmaz bir malda ortaklığa son vererek malın kişisel mülkiyete dönüştürülmesini sağlayan bir davadır.

Bir başka deyişle, ortak bir malı paylaşamayan paydaşlar, mahkeme aracılığıyla ortaklığa son verir. Mahkeme malı ya fiilen bölerek paydaşlara dağıtır ya da satarak elde edilen parayı paylar oranında dağıtır.

Bu dava en çok miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda görülür. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığında, her bir mirasçı bu davayı açarak hakkını alabilir.

Hukuki Dayanak

Ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu’nun aşağıdaki maddelerine dayanır:

TMK m. 698: Paylı mülkiyette her paydaş, malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir.
TMK m. 699: Paylaşmanın aynen (taksim) veya satış suretiyle nasıl yapılacağını düzenler.
TMK m. 642: Her mirasçı, terekedeki ortaklığın sona erdirilmesini ve mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
TMK m. 644: Elbirliği mülkiyetinin, paylı mülkiyete dönüştürülmesini düzenler.

Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki her paydaş (ortak) tek başına bu davayı açabilir. Davayı açmak için diğer paydaşların onayına ihtiyaç yoktur. Tek bir mirasçının talebi, ortaklığın giderilmesi için yeterlidir.

Önemli: Bu davada diğer tüm paydaşlar davalı olarak gösterilmek zorundadır. Buna zorunlu dava arkadaşlığı denir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekir. Eksik paydaşla açılan dava sonuç doğurmaz.

Paylaşmayı isteme hakkı zamanaşımına tabi değildir. Paydaşlık devam ettiği sürece, dava her zaman açılabilir. Yıllar geçmiş olması hakkınızı ortadan kaldırmaz.

Paylaşma İki Yöntemle Yapılır

Mahkeme, ortaklığı iki yöntemden biriyle sona erdirir. Hangi yöntemin uygulanacağına somut olayın özelliklerine göre hâkim karar verir.

1. Aynen Taksim (Aynen Paylaşma) Yöntemi

Aynen taksim, malın fiilen bölünerek paydaşlar arasında dağıtılmasıdır. Türk hukukunda öncelikli yöntem budur. Paydaşlardan biri aynen taksim talep ederse, hâkim öncelikle malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır.

Aynen taksimin yapılabilmesi için:

Taşınmazın bölünmesi (ifraz edilmesi) imar mevzuatına uygun ve mümkün olmalıdır.
Bölünme, malın değerinde önemli bir azalmaya yol açmamalıdır.
Paylar eşit değilse, aradaki değer farkı para (denkleştirme bedeli) eklenerek giderilir.

Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda, bağımsız bölümler oluşturulabiliyorsa kat mülkiyeti kurularak aynen taksim de mümkün olabilir.

2. Satış Suretiyle Paylaşma Yöntemi

Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi değerinde önemli bir kayba yol açacaksa, mahkeme malın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Satış, kural olarak herkese açık açık artırma ile yapılır. Yalnızca paydaşlar arasında satış, ancak tüm paydaşların bu yönde anlaşmasıyla mümkündür. Satış işlemi, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu eliyle yürütülür.

Uyarı: Satış suretiyle paylaşmada, taşınmaz piyasa değerinin altında elden çıkabilir. Bu nedenle, mümkünse dava öncesinde paydaşlar arasında anlaşmalı (rızai) satış veya taksim yolu denenmelidir. Şu anda satışlar e-ihale ile yapıldığı ve internet üzerinden herkes teminat yatırarak satışa girebildiği için, taşınmazın bazen değerinde veya değerinin üzerinde satılması ihtimali de vardır.

Miras Malları İçin Özel Durum: Elbirliği Mülkiyeti

Miras yoluyla intikal eden mallarda, mirasçılar arasında elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti doğar. Bu mülkiyet türünde paydaşların belirli bir payı yoktur; mal üzerinde hep birlikte hak sahibidirler.

Ortaklığın giderilmesi davası açabilmek için öncelikle veraset ilamının (mirasçılık belgesi) alınmış olması gerekir. Mirasçı, dilerse önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini (TMK m. 644) isteyebilir, dilerse doğrudan ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep edebilir.

Hukuki Dayanak: Mirasçılar arasındaki ortaklık, terekenin tamamı için söz konusudur. Bir mirasçının dava açması, tüm tereke malları için ortaklığın giderilmesi sonucunu doğurabilir.

Taşınmaz Üzerindeki Yapı ve Ağaçlar (Muhdesat) Ne Olur?

Ortak taşınmaz üzerinde paydaşlardan birine ait bir bina, ağaç veya tesis (muhdesat) bulunabilir. Bu durumda muhdesatın kime ait olduğu ve değeri bilirkişi marifetiyle tespit edilir.

Aynen taksimde muhdesat, mümkünse sahibinin payına dahil edilir. Satış halinde ise muhdesatın değeri ayrıca hesaplanır ve satış bedelinden muhdesat sahibine öncelikle ödenir. Muhdesatın kime ait olduğu çekişmeliyse, ayrıca muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gerekebilir.

Paylaşmayı Engelleyen Anlaşma Var mı?

Paydaşlar, hukuki bir işlemle paylaşmayı isteme hakkından belirli bir süre için vazgeçebilirler. Bu süre en fazla on yıldır ve taşınmazlarda geçerli olması için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Ayrıca, uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez. Örneğin malın değerini geçici olarak düşüren olağanüstü koşulların bulunduğu bir dönemde paylaşma talebi, dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci (Adım Adım)

Hazırlık ve belge toplama: Tapu kaydı çıkarılır, paydaşlar tespit edilir. Miras söz konusuysa veraset ilamı alınır.
Zorunlu arabuluculuk: Bu aşamada yasa gereği öncelikle arabuluculuk başvurusu yapılmalı, burada anlaşma sağlanamazsa sürece devam edilmelidir. Arabulucu vasıtasıyla taraflar satış veya taksim konusunda anlaşmaya varırsa, bu anlaşma mahkeme ilamı hükmünde sayılır.
Dava açılışı: Görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Tüm paydaşlar davalı gösterilir.
Keşif ve bilirkişi incelemesi: Mahkeme taşınmazda keşif yapar. Bilirkişi, aynen taksimin mümkün olup olmadığını, malın değerini ve varsa muhdesatı raporlar.
Karar: Hâkim, aynen taksime veya satış suretiyle paylaşmaya karar verir.
Satış aşaması: Satış kararı verilmişse, satış memurluğu açık artırma ile satışı gerçekleştirir.
Bedelin dağıtımı: Satıştan elde edilen tutar, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme: Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Bu kural, taşınmazın değerine bakılmaksızın geçerlidir (HMK m. 4).

Yetkili mahkeme: Taşınmazlar için yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.

Dava Masrafları ve Harçlar

Ortaklığın giderilmesi davası, sonucu itibarıyla tüm paydaşların yararına olduğundan, yargılama giderleri ve harçlar kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir. Yani davayı açan paydaş, masrafların tamamını tek başına üstlenmez; herkes kendi payı oranında katlanır.

Dava açılışında maktu harç ve giderler yatırılır; satış suretiyle paylaşmada ise satış bedeli üzerinden ayrıca tahsil harcı alınır. Güncel harç ve gider tutarları için 2026 yılı Yargı Harçları Tarifesi esas alınmalıdır.

Bir Bakışta Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Konu	Bilgi
Yasal dayanak	TMK m. 698-699, 642, 644
Dava türü	Ortaklığın giderilmesi (paylaşma) davası
Dava şartı	Zorunlu arabuluculuk (önce arabulucuya başvuru)
Paylaşma yöntemleri	Aynen taksim veya satış suretiyle paylaşma
Kimler açabilir	Her paydaş / mirasçı tek başına
Davalı	Diğer tüm paydaşlar (zorunlu dava arkadaşlığı)
Görevli mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme	Taşınmazın bulunduğu yer (kesin yetki)
Zamanaşımı	Yok, her zaman açılabilir
Satış şekli	Açık artırma (satış memurluğu eliyle)
Masraflar	Paydaşlara payları oranında

Aynen Taksim ile Satış Suretiyle Paylaşma Arasındaki Farklar

Kriter	Aynen Taksim	Satış Suretiyle Paylaşma
Tanım	Malın fiilen bölünüp paydaşlara dağıtılması	Malın açık artırmayla satılıp bedelin paylaştırılması
Öncelik	Hâkim önce bunu araştırır (öncelikli yöntem)	Aynen taksim mümkün değilse uygulanır
Uygulama şartı	Bölünme değerde önemli kayba yol açmamalı	Bölünme imkansız veya değer kaybı varsa
Denkleştirme	Paylar eşit değilse para ile denkleştirilir	Bedel paylar oranında dağıtılır
Sonuç	Herkes kendi bağımsız parçasına sahip olur	Ortaklık biter, herkes payının parasını alır

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S1: Kardeşim miras malını paylaşmıyor, ne yapabilirim?

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, her mirasçı tek başına ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme malı ya fiilen böler ya da satarak bedeli mirasçılara payları oranında dağıtır. Diğer mirasçıların onayına gerek yoktur.

S2: İzale-i şuyu davasını tek başıma açabilir miyim?

Evet. Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki her paydaş, diğerlerinin rızası olmadan tek başına bu davayı açabilir. Ancak davada diğer tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi zorunludur.

S3: Dava açıldığında mal mutlaka satılır mı?

Hayır. Öncelikli yöntem aynen taksimdir. Hâkim önce malın fiilen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Aynen bölünme mümkün değilse veya değerinde önemli kayba yol açacaksa satışa karar verilir.

S4: Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

S5: Bu davanın zamanaşımı var mı?

Hayır. Paylaşmayı isteme hakkı zamanaşımına tabi değildir. Paydaşlık devam ettiği sürece dava her zaman açılabilir; aradan yıllar geçmiş olması hakkı ortadan kaldırmaz.

S6: Miras malı için önce ne yapmam gerekir?

Miras yoluyla gelen mallarda öncelikle veraset ilamının (mirasçılık belgesinin) alınması gerekir. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti bulunduğundan, dava bu belgeyle ve tüm mirasçılar dahil edilerek açılır.

S7: Taşınmaz üzerindeki bina kime kalır?

Taşınmaz üzerinde bir paydaşa ait bina veya ağaç (muhdesat) varsa, değeri bilirkişiyle tespit edilir. Satış halinde muhdesatın bedeli satış tutarından önce sahibine ödenir. Aidiyet çekişmeliyse ayrı bir tespit davası gerekebilir.

S8: Satışta malı paydaşlar dışında biri alabilir mi?

Evet. Satış kural olarak herkese açık açık artırma ile yapılır; üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir. Yalnızca paydaşlar arasında satış, ancak tüm paydaşların anlaşmasıyla mümkündür.

S9: Dava masraflarını tek başıma mı öderim?

Hayır. Dava tüm paydaşların yararına sonuçlandığı için yargılama giderleri ve harçlar paydaşlara payları oranında yüklenir. Davayı açan kişi tüm masrafı tek başına üstlenmez.

S10: Yalova’da ortaklığın giderilmesi davası için hangi avukata başvurabilirim?

Yalova’da miras ve gayrimenkul hukuku alanında 26 yıllık deneyime sahip Av. Mazhar Aydın, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), miras paylaşımı ve paydaşlık uyuşmazlıklarında uzman hukuki destek sunmaktadır.

İlgili İçerikler

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylaşılamayan ortak malları çözüme kavuşturan etkili bir hukuki yoldur. Hiçbir mirasçı veya paydaş, diğerlerini sonsuza kadar ortak kalmaya zorlayamaz. Ancak sürecin doğru yürütülmesi; tüm paydaşların eksiksiz tespiti, veraset işlemlerinin tamamlanması, aynen taksim imkânının doğru değerlendirilmesi ve satışta hak kaybının önlenmesi bakımından uzman hukuki destek gerektirir.

Miras ve gayrimenkul hukuku alanında 26 yıllık deneyimimizle, Yalova ve çevre illerde ortaklığın giderilmesi davalarında müvekkillerimize güvenilir hukuki destek sunuyoruz.

Ücretsiz Ön Değerlendirme İçin Arayın: 0533 322 8890

E-posta: mazharaydin@gmail.com

Adres: Çiftlik Mh. Atatürk Cd. Huzur Sk. No:14 Perla Sitesi C Blok D:3, Çiftlikköy/Yalova

Web: www.mazharaydin.av.tr

Kaynaklar

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, Madde 642-644 ve 698-699 (Paylaşma ve Ortaklığın Giderilmesi) — https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Madde 4 ve 12 (Görev ve Kesin Yetki) — https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6100.pdf
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 10 (Kat Mülkiyetinin Kurulması) — https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf
2026 Yılı Yargı Harçları Tarifesi, T.C. Adalet Bakanlığı — https://www.adalet.gov.tr
2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, Türkiye Barolar Birliği — https://www.barobirlik.org.tr
Yargıtay 14. ve 7. Hukuk Dairesi Ortaklığın Giderilmesi Kararları — https://karararama.yargitay.gov.tr/

Kardeşim Miras Payımı Vermiyor Ne Yapmalıyım? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Rehberi (2026)

Giriş