Önalım (Şufa) Davası Nedir? Şartları, Süreci ve 2026 Güncel Rehber
Hisseli (paylı) bir taşınmazda paydaşlardan biri, hissesini sizden habersiz dışarıdan birine sattı. Artık tanımadığınız bir kişiyle aynı tapuda ortak hale geldiniz. Bu durumda hukuk size önemli bir öncelik tanır: o hisseyi, dışarıdan gelen alıcıya öncelikli olarak satın alma hakkı, yani önalım (şufa) hakkı.
Bu rehberde önalım hakkının ne olduğunu, önalım davasının şartlarını, sürelerini, 2025 yılında getirilen rayiç bedel kuralını ve hangi mahkemede açılacağını 2026 yılı güncel mevzuatı ışığında adım adım açıklıyoruz.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım ya da diğer adıyla şufa; bir taşınmazın hissedarına, diğer hissedarların dışarıdan birine hissesini satması halinde bu hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Bu hakkın amacı, yabancı birinin bu ortaklığa girmesini engellemek ve taşınmazın mevcut paydaşların (hissedarların) uhdesinde kalmasını sağlamaktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım hakkı, ancak dava yolu ile kullanılabilir.
2025 Değişikliği: Rayiç Bedel Kuralı
Daha önce dava açıldığında tapuda gösterilen bedel ve harçlar ödenerek kullanılan önalım hakkı, 24/12/2025 tarihinde yapılan yasal düzenleme ile hisse bedelinin hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden satın alınabileceği kuralı getirilerek değiştirilmiştir. Böylece, hissedarların diğer hissedarlara yasal prosedüre uygun olarak haber vermemesi halinde meydana gelen hak kaybının önüne geçilmeye çalışılmıştır.
Önalım Davasının Şartları
Dava açan önalım hakkı sahibi; belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Önalım Hakkı Başkasına Tanınabilir mi? (Sözleşmeden Doğan Önalım)
Hissedar olunmamasına rağmen sözleşme ile başkasına önalım hakkı tanınabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir.
Kütükte koşullar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?
Önalım hakkı her satışta kullanılamaz. Aşağıdaki hallerde önalım davası açılamaz:
- Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- Taşınmazın paydaşlar tarafından fiilen bölüşüldüğü veya fiili kullanımdan dolayı herkesin kendi hissesini kullandığı durumlarda önalım davası kullanılamaz.
- Aile içi temlikler: 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, müşterek mülkün paydaşı payını karı ve kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde, şeklen satış sözleşmesi bulunsa bile gerçekte satıştan başka miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi düşüncelerin hâkim olduğu durumda, Medeni Kanunun gerçek satışlarda kabul ettiği önalım hakkı kullanılamaz.
- Trampa (mal değişimi): Trampa yoluyla yapılan taşınmaz hisse satışlarında da önalım hakkı kullanılamaz. Üstelik, trampaya konu edilen taşınmazlar arasında değer farkı olması, tek başına işlemin trampa olmadığını kanıtlamaya yeterli görülmemiştir.
Önalım Hakkından Feragat Edilebilir mi?
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Satışı Bildirme Zorunluluğu ve Hak Düşürücü Süreler
Hissedar, üçüncü kişiye yapacağı hisse satışını diğer hissedarlara bildirmek zorundadır. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer hissedarlara (paydaşlara) noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı; satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Hissedar veya alıcı tarafından bu bildirim yapılmadığı takdirde, açılacak davada tapu satış veya gerçek satış bedeli değil, hâkim tarafından tespit edilecek rayiç değer esas alınır. Davacı hissedar, rayiç değeri mahkemenin belirleyeceği hesaba yatırdığı zaman bu bedel üzerinden hisseyi satın alır.
Birden Fazla Paydaşın Önalım Davası Açması Halinde Ne Yapılır?
Birden fazla hissedarın yapılan satışa karşı önalım davası açması halinde mahkeme, davaları birleştirerek satışa konu hisseyi, davacıların payına bakılmaksızın davacılar arasında eşit olarak paylaştırır. Bu durumda tüm davacılar satış bedelini de eşit olarak yatıracaktır. Satış bedelini yatırmayan davacının hakkı, diğer davacılara yine eşit olarak paylaştırılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme: Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu dava, taşınmazın veya hissenin değerine bakılmaksızın bu mahkemede açılır.
Yetkili mahkeme: Önalım davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz için aynı anda ve aynı kişilere dava açılması halinde, bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılabilir.
Bir Bakışta Önalım (Şufa) Davası
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | Türk Medeni Kanunu m. 732 vd. |
| Hakkın amacı | Yabancının ortaklığa girmesini engellemek |
| Kullanım yolu | Yalnızca dava yoluyla |
| Bedel | Hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel (2025 değişikliği) |
| Görevli mahkeme | Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| Hak düşürücü süre | Bildirimden 3 ay / her hâlde satıştan 1 yıl |
| Feragat şekli | Resmî şekil + tapu kütüğüne şerh |
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Önalım (şufa) hakkı nedir?
Hisseli bir taşınmazın paydaşına, diğer paydaşların hissesini dışarıdan birine satması halinde, o hisseyi öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan yasal bir haktır. Amacı, taşınmazın mevcut paydaşların elinde kalmasını sağlamaktır.
Önalım davası hangi sürede açılmalıdır?
Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 1 yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü süredir, kaçırılması halinde dava açılamaz.
Satış bana bildirilmezse ne olur?
Satış noter aracılığıyla bildirilmemişse, açılacak davada tapuda gösterilen bedel değil, hâkimin tespit edeceği rayiç değer esas alınır. Davacı bu rayiç bedeli mahkemenin belirlediği hesaba yatırarak hisseyi satın alabilir.
Önalım davasında hisse bedeli nasıl belirlenir?
24/12/2025 tarihli yasal düzenleme ile hisse, tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden değil, hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden satın alınır.
Hangi satışlarda önalım hakkı kullanılamaz?
Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda, cebrî artırmayla yapılan satışlarda, taşınmazın fiilen bölüşüldüğü hallerde, eşe/çocuğa/akrabaya yapılan ve gerçekte hibe niteliği taşıyan temliklerde ve trampa yoluyla yapılan devirlerde önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından vazgeçilebilir mi?
Evet. Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Hissedar olmayan biri önalım hakkına sahip olabilir mi?
Evet. Paydaş olunmasa dahi sözleşme ile başkasına önalım hakkı tanınabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen bu hak, şerhte belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi en fazla 10 yıldır.
Birden fazla paydaş dava açarsa hisse nasıl paylaşılır?
Mahkeme davaları birleştirir ve satışa konu hisseyi, davacıların payına bakmaksızın aralarında eşit olarak paylaştırır. Bedeli yatırmayan davacının payı, diğer davacılara eşit olarak dağıtılır.
Önalım davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yalova’da önalım davası için hangi avukata başvurabilirim?
Yalova’da gayrimenkul hukuku alanında 26 yıllık deneyime sahip Av. Mazhar Aydın, önalım (şufa), tapu iptali ve paylı mülkiyet uyuşmazlıklarında uzman hukuki destek sunmaktadır.
İlgili İçerikler
Sonuç
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyetteki taşınmazların yabancı kişilerin eline geçmesini önleyen güçlü bir hukuki araçtır. Ancak bu hakkın korunması; bildirim sürelerinin titizlikle takip edilmesine, rayiç bedelin doğru hesaplanmasına ve kesin sürelerin kaçırılmamasına bağlıdır. Özellikle 3 aylık ve 1 yıllık hak düşürücü süreler kaçırıldığında, hak tamamen kaybedilir.
Gayrimenkul hukuku alanında 26 yıllık deneyimimizle, Yalova ve çevre illerde önalım davalarında müvekkillerimize güvenilir hukuki destek sunuyoruz.
Ücretsiz Ön Değerlendirme İçin Arayın: 0533 322 8890
E-posta: mazharaydin@gmail.com
Adres: Çiftlik Mh. Atatürk Cd. Huzur Sk. No:14 Perla Sitesi C Blok D:3, Çiftlikköy/Yalova
Web: www.mazharaydin.av.tr
Kaynaklar
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, Madde 732-735 (Önalım Hakkı)
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 27.03.1957 tarih, 12/2 sayılı
- 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (Görev ve Yetki)
- 2026 Yılı Yargı Harçları Tarifesi, T.C. Adalet Bakanlığı
- 2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, Türkiye Barolar Birliği
- Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Önalım (Şufa) Kararları
