Türkiye’de Kentsel Dönüşüm
Güncel Rehber: Hukuki Süreç, Haklar ve Aşamalar
Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski taşıyan yapı stoğunun yenilenmesi ve can ile mal güvenliğinin sağlanması amacıyla yürütülen en kritik hukuki ve idari süreçlerden biridir. Mevzuatın ana omurgasını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama yönetmelikleri oluşturur.
Aşağıda riskli yapı tespitinden yeni bağımsız bölümlerin teslimine kadar olan tüm süreç; hukuki dayanakları, hak maliklerinin yetkileri ve devlet destekleri ile ele alınmıştır.
1. Temel Kavramlar
Kentsel dönüşüm uygulamalarında sürecin niteliğini belirleyen üç temel alan tanımı bulunmaktadır:
Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilere dayanılarak tespit edilen binadır. Uygulamada en sık karşılaşılan türdür.
Riskli Alan: Taşıdığı yüksek deprem, heyelan veya yapı kalitesi riski nedeniyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ilan edilen sınırları belirli alanlardır.
Rezerv Yapı Alanı: Yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alanlardır.
2. Adım: Kentsel Dönüşüm Süreci
[1. Riskli Yapı Tespiti] ➔ [2. İtiraz / Kesinleşme] ➔ [3. Salt Çoğunluk Kararı (%50+1)] ➔ [4. Tahliye ve Yıkım] ➔ [5. Yapım veİskan]
Aşama 1: Riskli Yapı Tespiti
Kat maliklerinden tek bir kişinin dahi başvurusu süreç için yeterlidir. Tüm maliklerin oy birliği veya çoğunluğu aranmaz.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış yetkili kurum/kuruluşlara başvurularak binadan karot örneği alınır ve teknik rapor hazırlanır.
Hazırlanan rapor, ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilir ve tapu kütüğüne “Riskli Yapı” şerhi işlenir.
Aşama 2: İtiraz Süreci ve Kesinleşme
Tapu şerhi tüm kat maliklerine tebliğ edilir.
Tebliğden itibaren 15 gün içinde İl Şehircilik Müdürlüklerine itiraz hakkı bulunur.
İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir. İtiraz reddedilirse veya itiraz edilmezse riskli yapı kararı kesinleşir.
Aşama 3: Bina Ortaklar Kurulu ve Karar Alma
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra malikler arasında bina ortaklar kurulu toplanır.
Yapılacak bina türü, müteahhit seçimi, hisse paylaşımları ve inşaat sözleşmesi şartları görüşülür.
Karar Yeter Sayısı: Mevzuat güncellemeleri doğrultusunda, arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğu (%50 + 1) ile karar alınması yeterlidir.
Önemli Not: Alınan karara uymayan veya toplantıya katılmayan azınlık maliklere noter kanalıyla ihbarname gönderilir ve 15 günlük süre verilir. Bu sürede karara katılmayan maliklerin arsa payları, Bakanlık/İdare aracılığıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılır.
Aşama 4: Tahliye ve Yıkım
Riskli yapı kesinleştikten sonra idare tarafından maliklere binayı tahliye etmeleri ve yıkmaları için en az 60 gün süre verilir.
Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse idari makamlarca ek süre verilip elektrik, su, doğalgaz hizmetleri kesilir ve yıkım idarece yaptırılarak masrafı maliklerden tahsil edilir.
3. Kat Maliklerinin Hakları ve Devlet Destekleri
Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine sağlanan başlıca mali ve hukuki kolaylıklar şunlardır:
| Destek / Muafiyet Türü | Kapsam ve İçerik |
| Kira Yardımı | Tahliye edilen binalardaki malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerine Bakanlıkça belirlenen süre ve miktarlarda aylık kira desteği sağlanır. |
| Kentsel Dönüşüm Kredisi | Bakanlıkla anlaşmalı bankalardan sağlanan finansmanlarda devlet faiz sübvansiyonu uygular (Kira yardımı alanlar kredi faiz desteğinden aynı anda yararlanamaz). |
| Vergi ve Harç Muafiyeti | Noter harçları, Tapu harcı, Damga vergisi, Veraset ve intikal vergisi ile belediyelerce alınan bina ruhsat ve harçlarından muafiyet sağlanır. |
| Yarısı Bizden Kampanyası | Belirlenen uygulama bölgelerinde ve şartlar dahilinde inşaat maliyetinin bir kısmının hibe, bir kısmının ise uzun vadeli uygun kredi olarak karşılandığı devlet desteğidir. |
4. Uygulamada Karşılaşılan Temel Hukuki Uyuşmazlıklar
- Sözleşme Şartları ve Müteahhidin Temerrüdü:
Müteahhidin inşaatı süresinde bitirememesi veya teknik şartnameye aykırı imalat yapması halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye veya ileriye etkili feshi gündeme gelir. Sözleşmelerin arsa payı karşılığı inşaat vaadi şeklinde noterde re’sen düzenlenmesi şarttır.
- Arsa Payının Düzeltilmesi Davası:
Fiili kullanımları ile tapudaki arsa payları orantısız olan binalarda, dönüşüm öncesinde veya esnasında Arsa Payının Düzeltilmesi Davası açılarak mülkiyet haklarının doğru tespiti sağlanmalıdır.
- İdari İşlemlerin İptali Davaları:
Riskli alan ilanı veya riskli yapı tespit raporlarına karşı idare mahkemelerinde yürütmeyi durdurma talepli iptal davası açılabilmektedir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm; gayrimenkul hukuku, idare hukuku ve borçlar hukukunun kesişim noktasında yer alan teknik bir süreçtir. Hak kaybına uğramamak adına süreç başından itibaren risk tespiti tebligatlarının takibi, noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin detaylı incelenmesi ve %50+1 çoğunluk kararlarının usulüne uygun tebliğ edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Her türlü hukuki iş ve işlemleriniz için bizimle irtibata geçebilirsiniz.
